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升息來了!專家曝多頭房市轉折關鍵時間

2022/03/18

國際升息趨勢牽動國內利率決策,睽違10年,央行昨(17)日決議升息1碼,升息到底對房市的影響多大?房市趨勢專家李同榮分析,只要升息超過四碼-六碼,也就是接近3%利率,將成為多頭房市反轉向下的關鍵指標,預計最有可能落在2024上半年。

美國聯準會啓動升息,等於宣告全球超低利率時代正式結束,氾濫的資金勢必面臨升息的壓力,全球逐步升息的力道,估計將持續兩到三年,直到全球通膨壓力解除才會停止。

央行首次升息1碼,超乎大家想像,雖然初期對房市影響不大,然中後期將是關鍵,李同榮指出,預期央行將逐步升息,2023年底將達四碼以上水準,預期2024是房市轉折的關鍵時刻,並提出四大原因。

第一,初期調升利率一碼,不影響房市走勢,利率將逐步走升,這兩年台灣經濟成長率強勁,製造業回流,新興工業區帶動房價上漲,氣勢如虹,往往升息都會發生在景氣熱絡的時點,因此升息一碼對資金槓桿與房貸成本影響有限,對一般大眾影響也較有限,在景氣活絡與通膨尚難下降的階段,保值搶購心態猶盛,房價漲勢暫時難擋,惟利率逐步回升已是大勢所趨。

第二,調升利率四碼-六碼的時點,可能剛好屆臨市場末升段,將是最不利的轉折點,預期央行將逐步調升利率,但今年升息幅度不會超過兩碼,最有可能的是每季調整半碼,以此類推,到2023年底有可能逐步攀升至四碼以上,而此時也正是房價進入末升段的關鍵時刻,只要市場有風吹草動或政策打壓,就可能造成房市反轉向下的趨勢,這個問題會在2024上半年逐步發酵。

第三,利率調升至接近3%,將實質影響剛性需求的購屋意願,當利率調升四碼以上,等於房貸利率成本增加75%以上,若以調升四碼為基礎,以一千萬貨款丶20年期本利攤還,調升四碼等於每年利息增加支出高達約5萬6千元之多,對首購族影響頗大,這時候剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚,以致影響房市的銷售率與後市表現,房價下跌趨勢就會轉為明顯。

第四,調升接近3%,將大幅提高土融建融成本,建商轉嫁成本不易,一旦利率調升至四碼以上,建商的土融建融成本相對提高,實質利率2.5%的成本相當可觀,若市場面臨轉折,銷售率衰退,成本轉嫁就相對困難,房市就會掀起建商倒閉風潮,負債比例越高的建商,在此時此刻應加強資金流動的風險管理。

李同榮指出,對房市的預測不能像印度神童,必須要有數據與實務經驗應證,才能有精準的推論,升息並不可怕,這是總體經濟循環的一項資金調控政策,重點是升息對個別產業影響不一,升息對房市而言,短線影響非常有限,長線端看升息幅度而定。

當然若部分人引70年代早期利率高達13%為例,認為利率高到5%都無所謂,房價照漲,其實那些年台灣正是開發中國家,GDP成長都處於7%-10%增長的榮景,人均也大幅成長,不能一概而論。

李同榮分析,未來兩年,台灣利率極可能升息至四碼以上,不但市場游資大幅緊縮,這個成本對現況房市的基本面、技術面都會產生轉折性的影響,因此預測升息四碼以上最有可能發生在2024上半年,這也將是房市反轉最關鍵時刻。

文章出處:https://house.udn.com/house/story/5886/6173656 2022-03-18 11:05:10 記者朱曼寧/台北即時報導